supposons que l’actif le plus important d’un client privé soit illiquide et coûteux à entretenir. Sa performance de prix à long terme était médiocre et sa valeur était sujette à de larges fluctuations. Vous recommanderiez probablement de réduire l’exposition à cet actif, soit par couverture, soit par vente, dans le but d’accroître la diversification globale du portefeuille.
Pour de nombreux Américains plus âgés, la valeur nette de la maison représente ce type de position concentrée., Selon une étude de 2017 de Kaul et Goodman, la valeur agrégée nationale des capitaux propres résidentiels primaires aux États-Unis dépasse 11 billions de dollars et les propriétaires âgés de 65 ans et plus ont 40% de cette valeur.
Une capacité de monétiser la valeur nette de la propriété profiterait à de nombreux retraités, en particulier aux moins nantis.
Kaul et Goodman notent que « les ménages occupés par leur propriétaire âgés de 65 ans et plus pourraient augmenter leurs revenus de 45% parmi ceux du groupe de revenu le plus faible et de 56% parmi ceux qui n’ont pas de diplôme d’études secondaires. »L’accès à la valeur nette de la maison bénéficierait également aux retraités les plus riches., Cependant, ils ajoutent : » en revanche, ceux du groupe de revenu le plus élevé pourraient augmenter leurs revenus 17 pour cent, et ceux qui ont un diplôme d’études collégiales, 32 pour cent. »
méthode d’utilisation de la valeur nette de la maison
Les méthodes traditionnelles d’accès à la valeur nette, telles que les marges de crédit sur la valeur nette de la maison (HELOCs), les prêts sur la valeur nette de la maison et les refinancements de trésorerie, nécessitent un remboursement mensuel tant que le prêt est En revanche, un avantage clé des prêts hypothécaires inversés est que les emprunteurs peuvent retarder le remboursement jusqu’à ce que la maison soit vendue ou lorsque le deuxième conjoint décède., Les propriétaires âgés de 62 ans et plus peuvent utiliser des prêts hypothécaires inversés pour convertir la valeur nette de leur propriété en un paiement forfaitaire, des paiements de rente, une marge de crédit ou une combinaison de ces options de paiement.
la propriété doit être la résidence principale de l’emprunteur, et l’emprunteur doit être en mesure de payer l’entretien de la maison, l’assurance et les impôts fonciers. La plupart des prêts hypothécaires inversés sont des prêts hypothécaires de conversion de la valeur nette de la maison (HECMs) qui sont assurés par la Federal Housing Administration (FHA), mais proviennent de prêteurs privés. Non-HECM, les prêts hypothécaires inversés émis par des particuliers constituent un très petit segment du marché., Les emprunteurs potentiels de HECM doivent recevoir des conseils d’un conseiller approuvé avant que l’hypothèque soit approuvée.
peu de preneurs (Jusqu’à présent)
Si la dette hypothécaire dépasse la valeur de la maison à la vente, L’assurance FHA fait la différence afin que les prêteurs n’encourent pas de perte. Si le prix de vente dépasse le solde du prêt, le propriétaire ou les héritiers reçoivent les capitaux propres restants. Cela semble être une bonne affaire, mais après avoir atteint un sommet d’environ 115 000 nouveaux HECM en 2009 (exercice se terminant en septembre), le rythme annuel est tombé à environ 49 000 pour 2016., Cette activité réduite ne semble pas susceptible d’augmenter bientôt: une enquête de Fannie Mae au début de 2016 a révélé que 90% des propriétaires âgés n’étaient pas intéressés à exploiter l’équité de leur maison.
plusieurs raisons pourraient expliquer cette réticence. L’établissement d’un HECM entraîne des coûts initiaux importants, même si le propriétaire établit une marge de crédit mais ne l’utilise pas immédiatement. Les HECM souffrent également d’une publicité négative, avec des rapports de personnes âgées endettées faisant face à la perte de leur maison, souvent en raison d’une incapacité à payer les impôts fonciers, l’assurance ou l’entretien requis., Kaul et Goodman citent des carrières plus longues et le désir d’éviter l’endettement dans la vieillesse comme autres considérations importantes; voir la maison comme un legs pour les héritiers est un autre facteur.
soutenir la recherche
Les Conseillers en gestion de patrimoine privé ont jugé les HECM trop coûteux et les ont considérés comme le prêt de dernier recours. Les opinions négatives de certains conseillers sur HECMS ont toutefois changé lors de l’effondrement du marché boursier en 2008-2009. Les clients retraités dont le revenu dépendait des distributions provenant de portefeuilles gérés pour obtenir un rendement total ont dû prendre une décision difficile., Devraient-ils réduire leurs dépenses en fonction des rendements négatifs de leurs portefeuilles ou vendre des actions à perte pour maintenir les distributions? Quelques conseillers avec qui j’ai parlé à ce moment-là avaient des clients mis en place des lignes de crédit HECM comme solution alternative. Au lieu de vendre sur un marché baissier, les clients ont exploité leurs marges de crédit (qui ne nécessitaient pas de remboursement immédiat) et ont conservé leurs portefeuilles intacts. Cette approche a porté ses fruits après le rebond du marché., Les coûts engagés avec la marge de crédit étaient relativement modestes par rapport aux pertes que les clients auraient subies en vendant, et les clients ont utilisé les gains en capital subséquents pour rembourser leurs marges de crédit.
la recherche sur les applications potentielles des prêts hypothécaires inversés s’est accélérée en 2012. Cette année-là, le Journal of Financial Planning Association, basé à Denver, a commencé à publier ce qui est devenu une série d’articles soutenant que les hypothèques inversées pourraient améliorer les finances des retraités., Wade Pfau, CFA, professeur de revenu de retraite à L’American College of Financial Services à Bryn Mawr, Pennsylvanie, a publié plusieurs articles sur ce thème et, en 2016, il a écrit Reverse Mortgages: How to Use Reverse Mortgages to Secure Your Retirement.
Pfau a identifié de multiples utilisations potentielles pour HECMs. L’une consiste à rembourser une hypothèque existante ou à acheter une nouvelle maison. La seconde, où la plupart des recherches se sont concentrées, consiste à coordonner le portefeuille de prêts hypothécaires inversés et de Placements pour aider à gérer le risque lié à la séquence des rendements., Une autre catégorie est ce que Pfau appelle » les améliorations de l’efficacité de la retraite. »Ces actions nécessitent le paiement actuel des prestations à long terme, comme retarder les prestations de retraite de la sécurité sociale ou payer les impôts sur le revenu dus à une conversion Roth IRA.
l’utilisation finale est une stratégie à plus long terme dans laquelle l’emprunteur ouvre une ligne de crédit HECM mais ne l’utilise pas immédiatement. Les valeurs maximales des prêts sur les marges de crédit HECM sont liées à une formule qui génère des augmentations annuelles de la limite de prêt, peu importe la valeur marchande de la maison., Par conséquent, les emprunteurs qui établissent leur marge de crédit à l’âge de 62 ans pourront avoir accès à plus de valeur nette de leur maison à, disons, 75 ans que ceux qui établissent la ligne de crédit à l’âge de 75 ans sur une maison de valeur similaire. Ces augmentations peuvent fournir des fonds supplémentaires pour les dépenses importantes plus tard dans la vie, comme les soins de longue durée.
Une marge de crédit HECM n’est pas corrélée à la valeur marchande de la maison, explique Jamie Hopkins, professeur de revenu de retraite à L’American College., Contrairement à un HELOC traditionnel, où le montant du crédit est basé sur la valeur de la maison à un moment donné, une marge de crédit hypothécaire inversé continue de croître, même si la valeur de la maison tombe en dessous de la limite d’emprunt maximale de la marge de crédit. Bien que ce ne soit pas l’intention du programme, cette structure crée une protection contre les inconvénients pour le propriétaire. « La mise en place d’une marge de crédit qui n’est plus liée à la valeur du logement, une fois qu’elle est mise en place, crée vraiment un nouvel actif”, explique Hopkins., « C’est comme réaffecter vos actifs entre une marge de crédit et votre maison afin que vous puissiez mieux utiliser ces actifs dans un portefeuille de planification complet et en tirer parti lorsque cela a le plus d’impact pour le retraité, généralement lorsque les marchés sont en baisse. »
Les lignes de crédit HECM sont probablement devenues moins attrayantes, du moins marginalement, après le 2 octobre 2017. À cette date, logement et Développement Urbain (HUD) a augmenté les primes initiales pour HECMs à 2% de la valeur de la maison (la plupart des emprunteurs ont payé 0.5% d’avance avant le changement), bien que les frais annuels sur les soldes de prêts impayés baisseront de 1.25% à 0.5%., Ces changements réduiront les montants maximaux des prêts et ralentiront les taux de croissance des limites maximales des marges de crédit. Hopkins et Pfau estiment que le nombre de nouvelles demandes de marge de crédit HECM va baisser, bien qu’ils préviennent qu’ils viennent de commencer à analyser l’impact des changements.
points de vue des conseillers
La recherche a accru la volonté des conseillers d’envisager des prêts hypothécaires inversés, mais il y a encore des obstacles, dit Hopkins. Certaines sociétés de services financiers interdisent aux conseillers affiliés de discuter des HECM et de leurs utilisations potentielles., L’accent mis par le modèle d’affaires du Conseil sur les actifs investissables est une autre pierre d’achoppement. Un conseiller peut convenir que la valeur nette de la maison est un actif important, mais la plupart des conseillers « ne pensent pas à la maison dans le cadre du pool d’actifs du client et ne pensent pas aux moyens d’utiliser efficacement cette hypothèque inversée, la marge de crédit de réserve, la réduction des effectifs, ou autres”, dit Hopkins. Néanmoins, la complexité de HECMs justifie l’analyse du conseiller, il ajoute: « Si nous disons que c’est un produit compliqué avec des frais et des emprunts de quelqu’un et qu’il y a des risques, Bien sûr, je veux que le conseiller financier soit impliqué., »
Christopher Cordaro, CFA, Avec RegentAtlantic à Morristown, New Jersey, a discuté des prêts hypothécaires inversés avec de nombreux clients, bien que seuls quelques-uns aient postulé pour HECMs. Mais la conversation sur l’utilisation potentielle de la valeur nette de la maison aide les clients à voir comment cette valeur nette pourrait jouer un rôle dans leurs régimes de revenu de retraite. Une fois qu’ils comprennent cet avantage potentiel, l’étape suivante consiste à déterminer la meilleure façon d’accéder à la valeur nette de la maison si elle est nécessaire. L’analyse qui en résulte conduit souvent à d’autres produits, tels que les HELOCs traditionnels, explique Cordaro.,
Marguerita Cheng, avec Blue Ocean Global Wealth à Gaithersburg, Maryland, note que la plupart des retraités veulent vieillir en place, mais cela ne signifie pas que leur maison actuelle est idéale pour un résident vieillissant. Dans les cas où le client pourrait avoir à se déplacer à court terme, HECMs n’a pas de sens. Dans les cas où le client est susceptible de rester dans la maison dans un avenir prévisible, une hypothèque inversée peut répondre aux besoins du client. Cheng cite son travail avec une veuve qui a reçu la sécurité sociale et une pension de son défunt mari., Le client possédait une assurance de soins de longue durée et sa maison de banlieue de Washington, DC, avait un design de rambler (ranch house) adapté aux personnes âgées qui valait environ 400 000$.
La cliente avait ouvert un HELOC traditionnel pour 75 000 $et portait un solde de 35 000$, mais elle voulait faire des améliorations résidentielles supplémentaires. Cheng lui a recommandé de remplacer la ligne de crédit traditionnelle par une HECM. Le changement a éliminé le paiement mensuel et” lui a donné une énorme tranquillité d’Esprit », dit Cheng.,
Pfau donne de nombreuses présentations sur HECMs, et dans son expérience, lorsque les conseillers apprennent sur les prêts hypothécaires inversés et voient comment une marge de crédit croissante peut fonctionner, ils deviennent beaucoup plus réceptifs à l’idée. Bien que le pourcentage de conseillers travaillant avec les produits soit encore faible, il est optimiste quant à la croissance de leur intérêt et de l’utilisation des HECMs par leurs clients
Cet article a été publié à l’origine dans le numéro de décembre 2017 du magazine CFA Institute.
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