suponha que o maior activo de um cliente privado fosse ilíquido e custoso de manter. Seu desempenho de preço de longo prazo foi medíocre, e seu valor foi sujeito a oscilações amplas. Você provavelmente recomendaria reduzir a exposição a este ativo, seja por hedging ou venda, com o objetivo de aumentar a diversificação global do portfólio.para muitos americanos mais velhos, a home equity representa esse tipo de posição concentrada., De acordo com um estudo de 2017 realizado por Kaul e Goodman, o valor agregado Nacional do capital residencial primário nos EUA excede US $11 trilhões e proprietários com idade igual ou superior a 65 anos têm 40% desse valor.uma capacidade de rentabilizar o capital próprio beneficiaria muitos aposentados, particularmente os menos prósperos.Kaul e Goodman notam que ” as famílias ocupadas pelos proprietários com idade igual ou superior a 65 anos poderiam aumentar seus rendimentos 45 por cento entre as pessoas do grupo de renda mais baixa e 56 por cento entre as pessoas sem diplomas do ensino médio.”O acesso ao capital próprio também beneficiaria os aposentados mais ricos., No entanto, eles acrescentam, ” em contraste, aqueles no grupo de renda mais alta poderia aumentar sua renda 17 por cento, e aqueles com diplomas universitários, 32 por cento.”
método para a utilização do capital próprio em casa
métodos tradicionais para o acesso ao capital próprio, tais como linhas de crédito em casa (HELOCs), empréstimos em casa e refinanciamentos de caixa exigem reembolso mensal enquanto o empréstimo está em curso. Em contraste, um benefício fundamental das hipotecas reversíveis é que os mutuários podem atrasar o reembolso até que a casa seja vendida ou quando o segundo cônjuge morre., Os proprietários com idade igual ou superior a 62 anos podem utilizar hipotecas inversas para converter o capital próprio em um pagamento de montante fixo, pagamentos de anuidade, uma linha de crédito, ou uma combinação destas opções de pagamento.
a propriedade deve ser a residência principal do mutuário, e o mutuário deve ser capaz de pagar a manutenção doméstica, seguro e impostos sobre a propriedade. A maioria das hipotecas inversas são hipotecas de conversão de capitais próprios (HECMs) que são seguradas pela Administração Federal de habitação (FHA), Mas originadas por credores privados. Não-HECM, as hipotecas inversas de emissão privada constituem um segmento muito pequeno do mercado., Os possíveis mutuários do HECM devem receber aconselhamento de um conselheiro aprovado antes da hipoteca ser aprovada.poucos tomadores (até agora) se a dívida hipotecária exceder o valor da Casa À venda, o seguro FHA compensa a diferença para que os credores não incorram em perdas. Se o preço de venda exceder o saldo do empréstimo, o proprietário ou herdeiros recebem o restante capital próprio. Parece um bom negócio, mas depois de atingir um pico de cerca de 115 mil novos HECMs em 2009 (ano fiscal que termina em setembro), o ritmo anual caiu para cerca de 49 mil para 2016., Essa atividade reduzida não parece provável de aumentar em breve: uma pesquisa da Fannie Mae no início de 2016 descobriu que 90% dos proprietários de casas mais velhos não estavam interessados em entrar em seu capital próprio.várias razões podem explicar a relutância. O estabelecimento de uma HECM implica custos iniciais significativos, mesmo que o proprietário crie uma linha de crédito, mas não a utilize imediatamente. HECMs também ainda sofre de publicidade negativa, com relatos de idosos endividados enfrentando a perda de suas casas, frequentemente por causa de uma incapacidade de pagar impostos de propriedade, Seguro ou manutenção necessária., Kaul e Goodman citam carreiras mais longas e o desejo de evitar dívidas na velhice como outras considerações importantes; ver a casa como um legado para os herdeiros é outro fator.os consultores de património privado consideraram os HECMs demasiado dispendiosos e consideraram-nos como o empréstimo do último recurso. As opiniões negativas de alguns conselheiros sobre HECMS mudaram durante o colapso da Bolsa de valores de 2008-2009, no entanto. Clientes aposentados cujos rendimentos se baseavam em distribuições de carteiras geridas para o rendimento total enfrentaram uma decisão difícil., Devem reduzir as suas despesas de acordo com os resultados negativos das suas carteiras ou vender acções com prejuízo para manter as distribuições? Alguns conselheiros com quem falei naquela época tinham clientes configurados linhas de crédito HECM como uma solução alternativa. Em vez de vender em um mercado de ursos, os clientes aproveitaram suas linhas de crédito (que não exigiam reembolso imediato) e mantiveram suas carteiras intactas. Esta abordagem valeu a pena após a recuperação do mercado., Os custos incorridos com a linha de crédito foram relativamente modestos em comparação com as perdas que os clientes teriam suportado ao vender, e os clientes utilizaram ganhos de capital subsequentes para pagar as suas linhas de crédito.a investigação sobre potenciais aplicações de hipotecas reversíveis acelerou em 2012. Naquele ano, O Jornal de Planejamento Financeiro da Associação de Denver começou a publicar o que se tornou uma série de artigos argumentando que hipotecas reversíveis poderiam melhorar as finanças dos aposentados., Wade Portela, CFA, professor de renda de aposentadoria na Faculdade Americana de Serviços Financeiros em Bryn Mawr, Pensilvânia, publicou vários artigos sobre este tema, e em 2016, ele escreveu Hipotecas Inversas: Como Usar as Hipotecas Inversas para garantir a Sua Aposentadoria.
Pfau identificou múltiplas utilizações potenciais para HECMs. Uma é pagar uma hipoteca existente ou comprar uma nova casa. A segunda, que é onde a maioria das pesquisas tem se concentrado, é coordenar a carteira reversa de hipotecas e Investimentos para ajudar a gerenciar o risco de seqüência de retornos., Outra categoria é o que Pfau chama de ” melhorias na eficiência da aposentadoria.”Estas ações exigem o pagamento atual de prestações de longo prazo, tais como atrasar as prestações de aposentadoria da segurança social ou pagar os impostos de renda devidos a partir de uma conversão Roth IRA.
a utilização final é uma estratégia de longo prazo na qual o mutuário abre uma linha de crédito HECM, mas não a utiliza imediatamente. Os valores máximos de empréstimo nas linhas de crédito HECM estão vinculados a uma fórmula que gera aumentos anuais no limite de empréstimo, independentemente do valor de mercado da casa., Como resultado, os mutuários que criam as suas linhas de crédito aos 62 anos poderão ter acesso a mais do seu capital próprio aos 75 anos, por exemplo, do que aqueles que estabelecem a linha de crédito aos 75 anos numa casa de valor semelhante. Esses aumentos podem proporcionar fundos adicionais para grandes despesas posteriores, tais como cuidados prolongados.uma linha de crédito HECM não está correlacionada com o valor de mercado da casa, diz Jamie Hopkins, professor de renda de aposentadoria no American College., Ao contrário de uma HELOC tradicional, onde o montante de crédito é baseado no valor da casa em qualquer momento, uma linha de crédito hipotecário reverso continua a crescer, mesmo se o valor da casa cai abaixo do limite máximo de empréstimo da linha de crédito. Embora não seja a intenção do programa, esta estrutura cria proteção para o proprietário. “Configurar uma linha de crédito que já não esteja relacionada com o valor da moradia, uma vez que esteja configurada, realmente cria um novo ativo”, diz Hopkins., “É como realocar seus ativos entre uma linha de crédito e sua casa para que você possa utilizar melhor esses ativos em um portfólio de planejamento abrangente e tirar daí quando é mais impactante para os aposentados, normalmente quando os mercados estão em baixo.”
As linhas de crédito HECM provavelmente tornaram-se menos atraentes, pelo menos marginalmente, após 2 de outubro de 2017. Nessa data, a habitação e o Desenvolvimento Urbano (HUD) aumentaram os prémios iniciais para HECMs para 2% do valor da casa (a maioria dos mutuários pagou 0,5% adiantado antes da mudança), embora a taxa anual sobre os saldos de empréstimos em dívida desça de 1,25% para 0,5%., Estas alterações reduzirão os montantes máximos dos empréstimos e as taxas de crescimento lento das linhas de limite máximo do crédito. Hopkins e Pfau acreditam que o número de novos pedidos de crédito da HECM diminuirá, embora alertem que eles começaram a analisar o impacto das mudanças.a pesquisa aumentou a disposição dos conselheiros para considerar hipotecas inversas, mas ainda há obstáculos, diz Hopkins. Algumas empresas de serviços financeiros proíbem os consultores afiliados de discutirem HECMs e suas potenciais utilizações., A ênfase do modelo consultivo empresarial nos activos investíveis constitui outro obstáculo. Um conselheiro pode concordar que o capital próprio é um ativo importante, mas a maioria dos conselheiros “não pensam sobre a casa como parte do pool de ativos do cliente e não pensam sobre as maneiras de efetivamente utilizar essa hipoteca reversa, linha de crédito de espera, redução de pessoal, ou algo parecido”, diz Hopkins. Ainda assim, a complexidade de HECMs justifica a análise do conselheiro, ele acrescenta: “se dizemos que é um produto complicado com taxas e empréstimos de alguém e há risco, é claro que eu quero o consultor financeiro envolvido.,Christopher Cordaro, CFA, com RegentAtlantic em Morristown, Nova Jérsei, discutiu hipotecas inversas com muitos clientes, embora apenas alguns se tenham candidatado a HECMs. Mas a conversa sobre o uso potencial de capital próprio ajuda os clientes a ver como esse capital poderia desempenhar um papel em seus planos de renda de aposentadoria. Uma vez que eles entendem que o benefício potencial, o próximo passo é determinar como melhor acesso ao capital próprio de casa, se for necessário. A análise resultante muitas vezes leva a outros produtos, como os tradicionais HELOCs, diz Cordaro.,Marguerita Cheng, com riqueza global do Oceano Azul em Gaithersburg, Maryland, observa que a maioria dos aposentados quer envelhecer no lugar, mas isso não significa que sua casa atual é ideal para um residente envelhecido. Naqueles casos em que o cliente pode ter que se mover no curto prazo, HECMs não faz sentido. Nos casos em que é provável que o Cliente permaneça no domicílio no futuro previsível, uma hipoteca reversa pode satisfazer as necessidades do cliente. Cheng cita seu trabalho com uma viúva que recebeu a segurança Social e um benefício de pensão de seu falecido marido., O cliente tinha um seguro de cuidados de longa duração, e sua casa suburbana em Washington, DC, tinha um design Rambler (ranch house) amigável sênior que valia cerca de US $400.000.
o cliente tinha aberto um HELOC tradicional por $ 75.000 e estava carregando um saldo de $35.000, mas ela queria fazer melhorias adicionais em casa. Cheng recomendou que ela substituísse a linha de crédito tradicional por uma HECM. A mudança eliminou o pagamento mensal e “deu-lhe tremenda paz de Espírito”, diz Cheng.,Pfau dá inúmeras apresentações sobre HECMs, e em sua experiência, quando os conselheiros aprendem sobre hipotecas inversas e vêem como uma linha crescente de crédito pode funcionar, eles se tornam muito mais receptivos à ideia. Embora a porcentagem de conselheiros que trabalham com os produtos ainda seja baixa, ele está otimista de que seu interesse e uso de HECMs por seus clientes vai crescer
Este artigo foi originalmente publicado na edição de dezembro de 2017 da revista CFA Institute.Se gostou deste cargo, não se esqueça de subscrever o investidor empreendedor.todos os posts são a opinião do autor., Como tal, não devem ser interpretados como consultoria de investimento, nem as opiniões expressas reflectem necessariamente as opiniões do Instituto CFA ou do empregador do autor.
